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¿Qué se recupera en materia de gastos y cláusulas abusivas de una hipoteca?

Fecha: 28 agosto, 2023 Categorías: Reclamaciones materia hipotecaria


Lo que vamos a exponer aquí es un ejemplo práctico, basado en un caso real, de lo que se puede recuperar en materia de gastos y cláusulas abusivas de una hipoteca.

Pese a los recortes que el Tribunal Supremo ha venido haciendo en materia de reclamación de gastos de hipoteca, dicha reclamación sigue siendo interesante para el consumidor.

El Supremo ha establecido que solo cabe solicitar el 50% del gasto de NOTARÍA, correspondiente al crédito hipotecario, y el 100% de los gastos de REGISTRO, TASACIÓN Y GESTORÍA.

Respecto a la comisión de apertura, a mi juicio, el alto tribunal ha reinterpretado la jurisprudencia del TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)  de forma inconcreta, de manera que las Audiencias han establecido criterios que deben conocerse para efectuar la reclamación en cada “taifa”.

Por ejemplo, la Audiencia Provincial de Asturias (por acuerdo de las secciones civiles de 9 de junio de 2023) considera que es abusiva una comisión de apertura que supere el 1,5%  del capital del préstamo o aquella que supere los 1.000 euros.

Además, esta escritura (y todas las escrituras de diferentes entidades que han pasado por mis manos hasta la fecha, pese a la sentencia del “asunto Kutxabank” de 25 de octubre de 2019) incluye una comisión de reclamación de impagados de 18,03 euros. Al cliente se le cobró 20 veces más esta comisión.

El ejemplo de una hipoteca de La Caixa

Veamos un ejemplo de lo que le correspondería al consumidor por  una hipoteca de La Caixa suscrita el  28 de diciembre de 2004.

La escritura contiene las siguientes cláusulas declaradas nulas por sentencia del Juzgado nº 6 de Avilés:

PACTO CUARTO.- Comisiones: […] A.- Comisión de apertura sobre el capital del préstamo, a satisfacer es este acto y por una sola vez, que asciende a la cantidad de MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS EUROS Y SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (1.652,78) […]

C.- Comisión de gestión de reclamación de impagados de DIECIOCHO EUROS Y TRES CÉNTIMOS DE EURO (18,03) por cada cuota pactada que resulte impagada a su vencimiento, a satisfacer en el momento en que se genere la primera reclamación por escrito solicitando su regularización […]

PACTO QUINTO.- Gastos a cargo de la parte deudora. La parte deudora asume el pago […] de todos los gastos […] derivados de esta escritura.

Se ha dictado sentencia firme de 23 de junio de 2023. ¿Qué devolución tiene que efectuar CaixaBank?

Veamos.

En primer lugar hay que devolverle los 1.652,78 euros. Pero no solo esa cantidad. En virtud de la aplicación de lo dispuesto en los artículos 1303 y 1896 del Código Civil, al cliente le corresponde la devolución de los intereses  desde el cobro indebido.  Como ese cobro indebido se llevó a cabo a la firma de la escritura (28 de diciembre de 2004), el cálculo de dichos intereses desde el cobro indebido es el siguiente:

Los intereses desde el cobro indebido de la comisión de apertura superan los mil euros. Al cliente hay que restituirle 2.792,51 euros por este concepto. Algo similar ocurre con los gastos que el consumidor asumió en exclusiva.

El Tribunal Supremo ha establecido que, cuando en la cláusula de gastos (CLÁUSULA 5 DE LA HIPOTECA) se establece que el prestatario asume con carácter omnicomprensivo los gastos que genere el crédito hipotecario, esa cláusula debe reputarse nula, y habrá que restituir al cliente el 50% de la factura de notaría, y el 100% de las facturas de Registro de la Propiedad, gestoría y tasación, a las que habrá que añadir los intereses desde cada cobro indebido, nuevamente por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1303 en relación con el artículo 1896 del Código Civil.

En este caso los números son los siguientes:

Factura de notaría…482,72 euros. (El 50% de lo anterior asciende a 241,36 euros)

Factura de Registro…126,63 euros

Factura de Gestoría…250 euros

Factura de Tasación…200 euros

La suma de los anteriores conceptos, conforme al criterio actual del Tribunal Supremo, da lugar a la restitución de 817,99 euros, a lo que hay que añadir los intereses generados por esa cantidad desde el 28 de diciembre de 2004.

Así que la nulidad de esta estipulación supone una restitución a favor del cliente de 1.382,08 euros.

Por último, la nulidad de la estipulación que establece la comisión de impagados comporta la restitución de las 20 comisiones de 18,03 euros, a las que hay que añadir los intereses desde cada vez que se haya cobrado cada una de esas comisiones.

 En este caso, esas 20 comisiones cobradas entre los años 2014 y 2015 dan lugar a que, por este concepto, tengan que devolverse al cliente 463,07 euros.

Además, durante toda la vida de la hipoteca, la entidad nunca más podrá  cobrar esta comisión aun en el caso de que exista retraso en el pago.

Como puede observarse, la restitución sigue siendo muy conveniente para el consumidor ya que, por todos estos conceptos, termina recuperando 4637,66 euros.

Si tienes un crédito hipotecario y quieres reclamar las cláusulas abusivas,  envíame un whatsapp al 651845135 y yo mismo te grabaré un audio con nuestras condiciones para reclamar.

Seguimos!



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